不動産１１０番 有限会社不動産リサーチ TEL&FAX 0248-73-0268

売地
所在地 須賀川市栄町 地内
価格 5500万円
土地面積 996.31㎡　301.38坪
地目 登記簿：宅地　　　現況：宅地
権利 所有権
接面道路 公道南11m　　　
学区 須賀川第ニ小学校　須賀川第二中学校
交通 東北本線 須賀川駅 徒歩３分 
用途地域 近隣商業地域　　防火地域：指定なし
建ペイ率 ８０％　容積率：２００％
施設:  ガス：個別プロパン　水道：公営　
雑排水：下水道　汚水：下水道
引き渡し：即
使用状況 ：更地
取引態様 ：仲介
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。

お問合せは下記まで
不動産１１０番の家
福島県知事（１）２６４９号
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８－７３－０２６８
FAX：0248-73-0268
D-fax：020-4663-2806
担当 吉田：090-2029-8751
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/
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fudousan3@livedoor.com

売買物件の引渡し内容を確認するためには下記のような付帯設備表が役に立ちますよ！

付帯設備表
下記で「付」に○印のある設備などは、現況で売買物件に付帯されています｡なお、「無」に○印のある設備などは、該当がないか、または売主が撤去するものです｡設備などには、経年変化および使用に伴う性能の低下、キズや汚れがあります｡

　平成　　年　　月　　日

平成　　年　　月　　日付不動産売買契約に関し、付帯設備は以上のとおりであることを売主は買主に告知し、買主は告知を受けました｡

売主　　　氏名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印　

買主　　　氏名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印　

業法による広告規制があります。

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市街化調整区域内の不動産は誰でも（法人も可）購入できますが、都市計画法29条の開発許可を受けていない場合で同法29条2号（農林漁業用の一定の建築物）、3号（公共用の一定の建築物）以外の建築物を建築または用途の変更等をしようとする場合には、同法第43条の許可（同法第33条、34条に許可基準条）が必要とされる。

但し、市街化調整区域の指定以前から在する自己の居住用に供する建築物は、使用主体による区分をしないことから、その使用主体の変更については同法43条の許可を要しない。

須賀川市において市街化区域と市街化調整区域の線引きがされたのは昭和45年10月15日です。これ以前からある建築物は不動産業者が購入し、農家以外の自己用住宅として使用する者に転売もできます。但し、建替え等、建築確認を受ける際に業者から購入した者が実際に自己の居住用住宅として利用されているか否か等が審査されることになる。不動産業者が建替えを行ったのちに販売すること等はできない。
 
建築物の用途の変更は、一般には建築物の外形的、物理的な変更であるが、都市計画法においてはこのような建築物の外形的（利用方法、用途等）、物理的に変更がない場合であっても、使用主体の変更があれば「用途の変更」とみなされる。

しかし市街化調整区域の指定以前から在する自己の居住の用に供する建築物については、使用主体による区分をしないことから、その使用主体の変更については許可を要しない。

この場合、「使用主体」とは、建築物を使用する者の属性等（農家か否か、農家の二、三男（女）か否か等）による建築物の使用者の区分であり、たとえば使用主体の属性が農家から給与所得者に変更になれば、建築物の用途は農家住宅から一般住宅への用途の変更として取り扱うことになる。

従ってこのような場合には、都市計画法43条の許可が必要とされるのが原則であるが、市街化調整区域の線引き以前から存する自己の居住用に供する建築物については、上記のような例外扱いがなされる。但し自己の居住用に供することが条件である。 

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土地と建物の価格を区分し、建物の価格を算定する方法

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中古住宅求む！
当社有限会社不動産リサーチでは中古住宅の仲介・販売を主な業務にしております。

売却希望の中古住宅をぜひ当社にご紹介下さい。

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ご連絡、物件概要等をＦＡＸいただければ無料査定をさせていただきます。
また当社では売却保証として不動産買取も行っております。
（当社規定により買取できない場合もございます。）
お気軽にお問合せください。
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１． まずは当社に、TEL・FAX・E-mail等でお気軽にご相談下さい。
       もちろん相談のみでもＯＫです！
■相談・査定は無料です。お気軽にお申し付け下さい。
■「将来の売却を考えて」「現在の評価を知りたい」「売却しようか迷っている」等、etc
今すぐ売却の予定のない方でもOKです。
■お持ちの不動産の評価を知っておくことは大切なことです。不動産の価値は常に知っておくことも必要です。

２．次に、当社があなたの不動産を綿密に調査します。法務局にて登記簿等の確認も同時におこないます。室内を見せていただける場合は、室内を拝見させていただきます。
■外観だけの査定も可能です。
■ネットによる簡易査定の場合は、主に近隣取引事例を参考にします。
■ご近所の方々には知られないように調査します。
■内容については外部に知られることはありません。（守秘義務）

３． 現地調査に基づいて不動産査定書を提出します。査定書には、主に下記の内容が記載されています。
①．不動産の表示事項　②．法令に基づく制限　③．飲用水・ガス・電気の供給および排水の整備状況　④．路線価・公示価格　⑤．各条件査定　⑥．登記事項要約書・公図　⑦．査定価格・販売提案価格について　⑧．近隣の取引事例と販売物件　⑨．その他特記事項　
■インターネットによる簡易査定の場合は、上記内容と違います。
■査定書は、ご依頼された方だけに提出します。

４． 不動産査定書に基づいて、お客様と打ち合わせのうえ販売価格を決定します。
■販売価格はお客様が決定します。当社は販売についてのアドバイスをします。
■広告媒体やオープンハウス等の打合わせをします。広告販売をしないケースもあります。
■当社ではいろいろな販売方法をおこなっています。
■ご希望の方には、売却できなかった場合の買取価格を掲示します。
■当社は、須賀川市内で短期間での売却率を誇っています。

５．当社の 媒介契約には３種類あります。

６． 販売計画に基づき販売活動を開始します。（希望により広告を出さないケースもあります）
見学者が現れた場合は、３日前までに連絡をします。
ご都合が悪い場合は遠慮なくお申し出てください。

■販売には、ぜひオープンハウス等も検討してください。
■販売活動は、お客様の申し出により、いつでも止めることができます。
■販売活動費は一切必要ありません。

７． 購入者が見つかったら不動産売買契約を締結します。
一般的には手付金は売買価格の１割です。
（お客様の事情により異なる場合があります）
■手付金は通常売り主に渡されますが、売買価格の内金です。
■契約時に引渡日を決定します。
■通常、契約は不動産会社で行われます。

８． 決済時には下記のことが行われます。
①．残金の受領　②．借入金の返済　③．所有権の移転登記　④．抵当権の抹消登記　⑤．建物（鍵）の引き渡し　⑥．固定資産税等の精算
■一般的には契約の１ヶ月後に決済が行われます。
（購入者・売却者の事情により異なる場合があります。新築予定など）
■住宅ローン等の残債がある場合、この時期までに手続きを終えておきます。
（通常は、決済と同時に残債を支払いますが、手続きは、その前に終えておきます)
■通常、決済場所は銀行ですが、司法書士事務所又は不動産会社でおこなう場合もあります。
■当社では決済の手続きは全て代行しますので、心配はいりません。
■決済日前日までに権利書をご確認ください。
万一、紛失した場合は、時間がかかりますので早めにお知らせください。
■相続があった場合は、決済前に相続登記が必要です。早めにご連絡ください

９． 通常、残金の決済と同時に所有権の移転（引き渡し）が行われます。
■引渡日の２～３日前には引越をすませてください。
■畳の表替えや、障子の貼り替えは必要はありませんが、簡単な掃除はしてください。
■エアコン・庭木,庭石は、当事者間の取り決めになることが多いです。
■一般的に、照明器具やアンテナは建物に付属しています。
■給湯器等の設備が故障している場合や、雨漏りは、修理する必要があります。
■シロアリが発生したことがある場合や雨漏りがある場合は、最初に教えてください。
■その他、詳細は当社スタッフにご相談ください。
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相続による不動産の売却では、相続人が数人いる場合、遺産分割協議によりお一人の単独名義による所有権移転登記がベストです。遺産分割協議は自由ですから、ある土地を一人が取得することは可能です。

それには相続人全員が売却代金の均等割り等など深いご理解が必要ですが、不動産契約締結時から不動産決済まで相続人全員の出席や実印が必要では時間やリスクが発生します。まして相続人の方々が遠方在住であればなおさらです。

単独名義ですと相続人の判断で自由に処分することができ、購入者にとっても安心して売主さんと不動産取引ができます。売主さん側は相続人全員が売却価格・必要経費・譲渡税などを控除して各人にいくらの手取り額が残るかを把握しておけば問題はないと思います。

相続による不動産の所有権移転登記は、いつまでにしなければならないという期限はありませんが、売却することが決まっている場合は早めにしておく必要があります。できれば不動産売却媒介契約締結時までには！

相続登記に必要な書類
１．登記申請書、申請書の写し
２．登記原因証明情報、死亡した人の戸籍謄本、除籍謄本等。
３．相続人となった人の現在の戸籍謄本、全員の住民票
４．遺産分割協議書、および相続人全員の印鑑証明書（作成後３ケ月以内のもの）
５．相続関係図
被相続人、相続人の事情によっては、この他の書類も必要です。
詳しくは司法書士に相談願います。

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通常の不動産の売却行為とは異なります。

民事執行法に定める競売手続きによらずに債務者（借主）の意思に基づく売却の代金をもって抵当権者等の担保権者（銀行等の金融機関）が債権を回収する手段です。

具体的にいうと、債務者が住宅ローン・借入金等の支払いが困難になった場合、担保権者（金融機関）が担保不動産を差押え、不動産競売の申立てを行い、その競売によって債権回収を計ろうとしますが、その担保不動産を競売で売却するのではなく、担保不動産の所有者と各担保権者（金融機関）や差押権者（国や市町村等）の合意のもと、競売よりも有利な条件で売却することを言います。

一般の街の不動産会社ではなく、専門の業者か弁護士さんがこの任意売却を行うことが多いです。全ての担保権者及び差押権者と残債務の返済配分調整や登記抹消交渉を行い、同時に不動産を売却することは非常に高度の法律知識・交渉力・経験が必要です。

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安心価格でお得な内装リフォームパック
【トイレすっきりリフォーム】（0.5坪）
天井・壁：クロス貼
床：クッションフロアー貼
工期：1日
安心価格：3.5万円（税込36,750円）～

【洗面所すっきりリフォーム】（1坪）
天井・壁：クロス貼
床：クッションフロアー貼
工期：1日
安心価格：4.5万円（税込47,250円）～

【キッチン8帖すっきりリフォーム】
天井・壁：クロス貼
床：カーペットをフローリングに貼り替え
工期：2日
安心価格：15万円（税込157,500円）～

【和室6帖すっきりリフォーム】
壁：塗替またはクロス貼
床：畳表替え
ふすま・障子貼り替え（各4枚まで）
工期：2日
安心価格：12.5万円（税込131,250円）～

【洋室6帖すっきりリフォーム】
天井・壁：クロス貼
床：カーペットをフローリングに貼り替え
工期：2日
見違えるようにキレイになりますよ！
安心価格：15万円（税込157,500円）～

【押入れをクローゼットへ改装】
ふすまをクローゼットドアに取替え
収納が機能的で片づけも楽ちん！
工期：2日
安心価格：15万円（税込157,500円）～

【洋室6帖すっきりパック～カーテン・照明付】
天井・壁：クロス貼
床：フローリング貼
照明器具・カーテン付
工期：2日
安心価格：18万円（税込189,000円）～

【和室を洋室へ改装】
天井・壁：下地処理後クロス貼
床：フローリング貼
クローゼット、入口ドア、照明器部込
工期：3日
安心価格：45万円（税込472,500円）～

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